Os cabos de antes são os problemas de hoje

A necessidade de atualizações nas estruturas internas de cabeamento dos condomínios tem gerado problemas e dúvidas para os síndicos

Imagine a construção de um condomínio nos anos 1980/1990. Naquele tempo, as Telecomunicações funcionavam de outra forma. Muitas pessoas nem sequer imaginavam ter uma linha telefônica em casa. A internet, então, era uma palavra nova e totalmente fora do cotidiano. Agora, imagine esse mesmo condomínio em 2019. Pense na quantidade de empresas que, hoje, oferecem serviços de telefonia fixa e móvel, internet banda larga, e afins. E junto a tudo isso, pense ainda que existem os cabos dos interfones de cada unidade. Será que, hoje, a estrutura desse condomínio está apta para receber a demanda que a nossa atual tecnologia exige?

O cenário contemporâneo das Telecomunicações mudou, e com ele, vieram complexas adaptações em diversos âmbitos da sociedade, inclusive nos condomínios, afinal, há cerca de 20 anos, nem se cogitava que essas necessidades existiriam. Todos esses fios que nos proporcionam conexões de alta velocidade e uma grande variedade de canais na TV a cabo precisaram ser acomodados da melhor forma nas mesmas estruturas de 20 ou 30 anos atrás. E é claro que isso também trouxe problemas, queixas e dúvidas.

Segundo Marcio Patusco, engenheiro e coordenador da Câmara Especializada de Engenharia Elétrica do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro, o Crea-RJ, as estruturas de cabeamento se tornaram um problema comum em condomínios e motivos de queixa, tanto de síndicos quanto de condôminos.

“De uma forma geral, os edifícios da cidade do Rio de Janeiro foram construídos nas décadas de 1980 e 1990, e não previam esse conglomerado de cabos que poderiam surgir num futuro. Cada empresa tem direito a instalar seus serviços e estrutura necessários em qualquer condomínio e a verdade é que todas querem colocar seus

cabos ali. E na maioria das vezes, a questão da estrutura não é o foco. Isso complicou muito a instalação em prédios antigos e até mesmo de condomínios novos, que não se atentaram para esse fato. Hoje em dia, diversas operadoras ocupam o mesmo espaço que, antigamente, era ocupado apenas por uma única empresa”, explica ele.

E no meio de tudo isso, além de acomodar os cabos, é preciso respeitar as normas específicas criadas pela Agência Nacional de Engenharia Elétrica (ANEEL) e pela Agência Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que determinam que os cabos de telefonia, de internet e de televisão, não podem se misturar com a fiação elétrica, evitando assim os incômodos problemas de lentidões na conexão, interrupções de sinal e infortúnios mais graves como curto circuitos e incêndios.

“De acordo com as normas de segurança, os cabos de energia elétrica são muito mais perigosos do que os de telecomunicações, e existe a possibilidade verdadeira de choques e incêndios graves, portanto, essas ligações devem estar, impreterivelmente, separadas e isso não pode ser negligenciado. Normalmente, a maioria dos síndicos respeita essa norma. Quando se faz obra em um prédio, por exemplo, os engenheiros sabem dessa separação e isso já é feito. Mas quando há obras sem acompanhamento especializado, esses cabos podem se misturar”, alerta o engenheiro.

E como todas essas estruturas, em sua maioria, pertencem a fornecedores privados (o único que é público é a telefonia fixa), quem tem que resolver esse problema é o síndico e os condôminos, geralmente, em assembleia. Ou seja, quem organiza esse verdadeiro balaio de gatos é, claro, o síndico.

“Obviamente o síndico não pode adotar medidas que proíbam ou que comprometam de alguma forma o serviço dos condôminos, podendo até mesmo sofrer consequências jurídicas por isso. Ele não pode proibir ou privilegiar nenhuma operadora, a menos que todos concordem. Isso acontece bastante em condomínios que possuem muitas unidades, por exemplo. Alguns precisam acordar regras para a instalação de novos cabos e serviços”, explica Patusco.

Mas o que o síndico deve fazer se as estruturas estiverem realmente sobrecarregadas? O engenheiro do Crea-RJ explica que o primeiro passo é chamar um especialista para dar um parecer técnico. Nesses casos, um engenheiro elétrico. Segundo Patusco, na maioria das vezes, esse é um tipo de problema que não chega a

comprometer a estrutura do condomínio, porém, ele não deve ser negligenciado, pois se não for levado a sério, pode gerar graves consequências.

“Na maioria das vezes, essas obras não exigem grandes mudanças. O shaft, por exemplo, que seria a solução mais complexa, custa muito caro. O que a maioria normalmente faz, é dar um jeitinho: acomodar os cabos nos dutos, passar um novo duto ao lado de um duto já existente, fazer obras bem pequenas para não onerar os condôminos, etc. No último caso, quando não tem jeito mesmo, é que se faz um alargamento de estrutura e isso, sem dúvidas, precisa de um acompanhamento maior com um engenheiro especialista”, relata.

Patusco explica ainda que a mão de obra técnica é que vai emitir a ART, um documento que detalha a real necessidade de ajustes. “Existem várias empresas no mercado que analisam e emitem esses documentos, é fácil encontrá-las e nada pode ser feito antes de uma avaliação precisa”, informa.

Síndico profissional e gestor de 27 condomínios somente na Apsa, Francisco de Hollanda, diz que “cada caso é um caso” e que deve ser analisado de diversas perspectivas para não onerar os condôminos. Diante de sua grande experiência na administração, ele afirma que a tubulação dos edifícios mais antigos, em sua maioria, não tem as bitolas e o espaço necessários para acomodar a grande quantidade de fios que existe hoje. “Outra questão é que antes, os materiais dos dutos eram compostos de ferro galvanizado, muito mais suscetível à ação do tempo. Hoje, usamos PVC. Além da tubulação oxidar com o ferro, a bitola é muito fina. Isso implica em criar um novo duto externo, que, consequentemente, provoca uma obra complexa e que impacta em diversos problemas dentro do condomínio”, avisa.

Hollanda conta que já viveu essa situação. “Aconteceu comigo e pode acontecer com qualquer síndico, afinal, se tornou um problema comum. Como fui do ramo de manutenção predial muitos anos, consegui contornar bem esse caso. Quando você tem o rebaixamento de gesso nas unidades, por exemplo, tudo se torna mais fácil. Em casos muito difíceis, eu prefiro acomodar a nova fiação por uma área de ventilação. Ramifico para o corredor e depois para a unidade autônoma. O resultado é menos complexo e menos oneroso para os condôminos”, afirma.

"Queixas são comuns entre síndicos e condôminos."

Especialista em Direito Imobiliário, o advogado Alan Melo, da Vieira, Cruz Advogados e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), diz que as queixas relacionadas a essas questões têm crescido consideravelmente. “Um bom exemplo são as reclamações geralmente atreladas à estética do edifício, pois, caso não exista tubulação interna específica para a passagem desses cabos, geralmente os técnicos são obrigados a construir instalações externas com a fiação aparente, afetando a padronização da fachada do prédio”, diz.

Ele comenta ainda que, muitas vezes, os condôminos têm certa dificuldade de enxergar a responsabilidade deles próprios ou das operadoras pelo problema e preferem culpar a administração. “Se o problema for pela ausência de tubulação específica para esses cabeamentos, cabe ao síndico analisar se essa tubulação estava prevista no projeto do edifício, e, ainda estando no prazo de garantia do edifício, tomar as medidas que entender cabíveis. Tendo escoado o prazo de garantia, só resta buscar soluções técnicas contratando empresas que possam resolver a questão definitivamente”, diz.

O especialista comenta ainda que, se for uma queixa que esteja atingindo uma quantidade significativa de condôminos, o síndico pode realizar contato direto com a operadora e buscar a solução. Contudo, se o problema for específico de uma única unidade, cabe ao próprio condômino realizar esse contato. Nos casos mais graves, nos quais a estrutura do condomínio é comprometida por excesso de cabos, o síndico não poderá ser responsabilizado judicialmente, salvo se forem comprovados negligência ou imprudência do síndico em relação à questão.

“A conduta esperada dos síndicos é orientar que um dos funcionários do prédio acompanhe todas as instalações dos cabeamentos, controlando o acesso dos técnicos aos armários por onde esses cabeamentos costumam passar. Contudo, se algum dano for causado por erro cometido pelos técnicos da operadora, ao síndico cabe apenas adotar todas as medidas judiciais e extrajudiciais necessárias para solucionar o problema”, completa.

Uma outra dúvida comum é sobre a entrega dos novos condomínios. Os edifícios construídos recentemente, supostamente, já deveriam ter toda a estrutura preparada para receber complexas instalações de cabos e fios. Mas a verdade é que nem sempre essa questão é levada em conta pelas construtoras.

Matéria publicada na Revista Síndico - Mário Camelo